La cedolare secca è da anni al centro di un acceso dibattito giuridico, soprattutto quando il conduttore è una società. Recentemente, il tema ha riacceso l’interesse a seguito della sentenza della Corte di Cassazione n. 12395 del 7 maggio 2024, che ha generato un importante contrasto interpretativo rispetto alla posizione tradizionale dell’Agenzia delle Entrate.
La Posizione dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate, come ribadito nell’aggiornamento di agosto 2024 della guida sulle locazioni brevi (articolo 4, D.L. 50/2017), sostiene che la cedolare secca non sia applicabile ai contratti di locazione conclusi “nell’esercizio di un’attività commerciale”. In base a questa interpretazione, la condizione escluderebbe sia il locatore sia il conduttore che operano in ambito imprenditoriale, anche in situazioni in cui l’immobile è destinato a un uso abitativo, come le foresterie per i dipendenti.
Questa linea interpretativa ha portato l’Agenzia a restringere il campo di applicazione della cedolare secca anche in casi non previsti esplicitamente dalla normativa, creando incertezza tra i contribuenti.
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La Sentenza della Cassazione n. 12395/2024
In contrasto con quanto sostenuto dall’Agenzia, la Corte di Cassazione ha stabilito che l’esclusione dall’applicazione della cedolare secca riguarda esclusivamente le locazioni effettuate dal locatore nell’esercizio di un’attività d’impresa, arte o professione. La natura del conduttore non è rilevante, a condizione che l’immobile sia destinato a uso abitativo.
Nel caso specifico affrontato dalla Cassazione, il contratto di locazione riguardava un immobile utilizzato come alloggio per i dipendenti di un’impresa conduttrice. La Corte ha chiarito che l’obiettivo della cedolare secca è duplice:
1. Facilitare l’accesso agli immobili abitativi, anche per esigenze professionali.
2. Sostenere il patrimonio immobiliare, garantendo la copertura di spese di manutenzione straordinaria.
Inoltre, la sentenza ha sottolineato che l’eventuale vantaggio fiscale per il conduttore (come l’esenzione dall’imposta di registro e l’aggiornamento del canone) non può essere considerato motivo sufficiente per ridurre l’ambito applicativo della norma a danno del locatore.
Un Contrasto Giuridico Ancora Aperto
Nonostante la chiarezza della pronuncia della Cassazione, l’Agenzia delle Entrate non ha ancora modificato le sue linee guida. Questo genera un evidente disallineamento tra il quadro giurisprudenziale e le indicazioni operative fornite ai contribuenti.
Un esempio emblematico è il sistema telematico RLI per la registrazione dei contratti di locazione, che consente di registrare contratti con opzione per la cedolare secca anche se il conduttore è una società con partita IVA. Tuttavia, in mancanza di un aggiornamento ufficiale da parte dell’Agenzia, questa opzione potrebbe generare contestazioni fiscali.
Dubbi Interpretativi sui Contratti di Sublocazione
Un ulteriore aspetto critico riguarda i contratti di sublocazione abitativa. La legge prevede che, superati quattro alloggi concessi in locazione breve, il conduttore sia obbligato all’apertura della partita IVA (art. 1, comma 595, L. 178/2020). In questi casi, può il locatore originario optare per la cedolare secca?
La sentenza della Cassazione sembrerebbe supportare questa possibilità, affermando che l’opzione per la cedolare secca è riservata al locatore, indipendentemente dall’attività commerciale svolta dal conduttore. Tuttavia, l’Agenzia non ha fornito chiarimenti su questo punto, lasciando spazio a interpretazioni contrastanti.
Conclusioni
Il contrasto tra la posizione dell’Agenzia delle Entrate e la giurisprudenza della Corte di Cassazione, culminato con la sentenza n. 12395/2024, crea incertezza per locatori e conduttori. Nonostante l’assenza del principio di vincolatività del precedente nel nostro ordinamento, la funzione nomofilattica della Cassazione dovrebbe orientare l’interpretazione normativa, garantendo uniformità nell’applicazione delle leggi tributarie.
In attesa di un intervento chiarificatore da parte dell’Agenzia delle Entrate, è fondamentale che i contribuenti interessati valutino con attenzione i rischi e le opportunità legati alla scelta della cedolare secca, eventualmente ricorrendo a consulenze specializzate.
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