Vitello (Gabetti): “La normalizzazione dei tassi di interesse sarà il vero driver del 2025”

Dopo un 2023 non molto semplice, il 2024, almeno in considerazione dei dati sui primi nove mesi dell’anno, ha rappresentato un anno di svolta per il settore immobiliare italiano, con segnali incoraggianti sia sul fronte delle compravendite sia dei prezzi. A offrirci una panoramica sul mercato è oggi con Requadro Diego Vitello, senior analyst dell’Ufficio Studi Gabetti, che ci illustrerà l’andamento del settore, l’impatto delle dinamiche economiche globali ed europee sull’Italia, le principali evoluzioni da tenere sotto osservazione e alcune previsioni per il 2025.

Domanda: Il 2024 sta per terminare. Potrebbe dirci com’è andato l’immobiliare italiano durante l’anno?
Risposta: Il 2024, almeno in questi primi nove mesi, ha confermato le attese degli operatori, con compravendite residenziali che finalmente hanno imboccato un’inversione di tendenza positiva. Dopo il calo del primo trimestre 2024, che è stato l’ultimo colpo di coda del 2023, sia il secondo sia il terzo trimestre hanno visto tornare a crescere le compravendite di abitazioni, rispettivamente dell’1,2% e del 2,7%. Sul fronte dei prezzi, invece, nel primo semestre dell’anno abbiamo registrato un aumento intorno al +1,5% e ci attendiamo che la crescita si confermi su questi valori anche a fine 2024. Questo dipende da una domanda abbastanza dinamica non sempre corrisposta da un’offerta adeguata, anche alla luce dei nuovi modelli dell’abitare che fanno lievitare i prezzi delle soluzioni migliori. Ritengo che nel 2024 il mercato abbia finalmente imboccato un giro di boa.

D: Uno sguardo su Milano: qui i prezzi delle case continuano a crescere e a rendere la città sempre più inaccessibile. La tendenza continuerà anche nel 2025?
R: Credo proprio di sì. Milano è l’unica città che, anche nel terzo trimestre del 2024, ha visto le compravendite in calo, quando in tutti gli altri mercati urbani principali le compravendite erano invece in ripresa. La causa è, ovviamente, attribuibile ai prezzi delle abitazioni troppo elevati per soluzioni che molto spesso non rispondono alle esigenze delle famiglie milanesi. Ragion per cui gran parte di esse si riversano nell’hinterland metropolitano generando, in diversi comuni, un aumento delle compravendite. Il lievitare dei valori a Milano è il risultato di una domanda in forte crescita: negli ultimi anni il capoluogo lombardo è infatti diventato la scelta inderogabile per molti lavoratori e studenti italiani, offrendo opportunità di sviluppo professionale ed economico che altre città non riescono a garantire. In aggiunta, recenti ricerche ci hanno mostrato come Milano sia la prima città d’Europa per il business travel. Se consideriamo anche l’avvicinarsi dell’importante evento olimpico del 2026, è ovvio dedurre che la domanda non potrà che aumentare, almeno per il prossimo biennio. La soluzione sarebbe quella di lavorare su una nuova iniezione di offerta di nuove costruzioni rigenerando il patrimonio esistente, ma le attuali inchieste della procura non stanno favorendo uno sviluppo edilizio regolare e, soprattutto, certo.

D: Che cosa aspettarsi dal 2025? Ci saranno dei driver che guideranno il cambiamento?
R: Il vero driver sarà la normalizzazione dei tassi di interesse sui mutui per l’acquisto dell’abitazione. Abbiamo visto come, questo primo calo dei tassi del 2024, pur non essendo ancora incisivo, abbia dato nuovamente ritmo alle compravendite. Le recenti dichiarazioni delle Bce circa il proseguimento del ciclo del taglio dei tassi di interesse, porterà gli istituti di credito a diminuire ulteriormente i tassi. Credo che, entro metà del prossimo semestre, vedremo i TAN del tasso fisso che potranno raggiungere il 2%. Un altro driver sarà la ricerca di abitazioni con classe energetiche elevate, laddove possibile. Un impulso dato non soltanto dalla consapevolezza e dalla “svolta ambientalista” dei potenziali acquirenti, ma soprattutto dalle banche che offrono sconti sui mutui per chi acquista abitazioni in classe A, B e C, ovvero i cosiddetti mutui green. Sono infatti queste ultime soluzioni, molto convenienti, che stanno spingendo il mercato in questa direzione.